“Sinds het begin van de economische crisis in 2008 zijn de groei- en omzetcijfers in de Nederlandse detailhandel over het algemeen negatief. Het dalende consumentenvertrouwen en de daarmee gepaard gaande daling in koopbereidheid missen hun uitwerking op de detailhandelsomzet niet. Alleen in 2010 werd een bescheiden groei van 0,5% gerealiseerd. In 2009 (-2,7%) en 2011 (-0,4%) daalden de volumes en ook in 2012 is het niveau 2,9% lager. Hiermee is het volume de afgelopen vier jaar teruggezakt tot het niveau van 2004.
Vooral de non-food branche, waar de afzet alleen maar is gedaald, heeft fors te lijden. De consumentenbestedingen in deze branche komen in 2012 uit op het niveau van 2000. De foodbranche is over het algemeen minder volatiel en heeft daarom minder last van teruglopende consumentenbestedingen. Dit komt vooral dankzij de supermarkten die een groot deel van deze branche uitmaken”.
Sinds medio 2008 vertonen de aanvangsrendementen voor vastgoed een opwaartse lijn. Met andere woorden; de prijzen zijn gedaald. Deze trend zette zich in de loop van 2012 en 2013 in alle sectoren voort. Ook voor dit jaar is er nog geen stijgende lijn waarneembaar, behalve voor eersteklas beleggingsvastgoed, echter dit type maakt slechts voor een beperkt deel uit van de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt.
Tot eersteklas beleggingsvastgoed worden gerekend (de betere): woning-, logistiek-, zorg- en winkelbeleggingen. Met andere woorden: de betere winkelbeleggingen kunnen zich relatief goed onttrekken aan de malaise op de vastgoedmarkt. Beleggers vinden de aankoop van dit soort beleggingen op dit moment minder risicovol dan investeren in andere segmenten van de vastgoedmarkt. Qua prijsontwikkelingen brengt voorgaande met zich mee dat het verschil tussen goed en minder goed veel groter is geworden.
Veel kopers zijn momenteel zeer kritisch als het gaat om waar zij hun geld aan uitgeven en zijn beducht voor te veel kapitaalbeslag. Dit houdt ook verband met de slechte financieringsmarkt voor commercieel onroerend goed. Een koper zal er rekening mee houden dat waardes in de toekomst verder kunnen dalen. Daarnaast willen veel kopers in deze tijd, waarin zij selectiever moeten zijn en de risico’s hoger zijn, een “discount” of “risico-premie” hebben, alvorens zij tot kopen over gaan. Met andere woorden, er moet een bepaalde winstmarge in de aankooprijs verdisconteerd zijn om het interessant te maken. Anders wordt er niet gekocht. Dit maakt dat Marktwaardes in veel gevallen verworden zijn tot “een prijs waartegen een transactie kan worden gedaan”. De grote hoeveelheid min of meer gedwongen verkopen bepalen hierin de trend.
Het aanbod van beleggingen is momenteel groot. Buiten de toplocaties, bewogen de bruto aanvangsrendementen (BAR’s v.o.n.) voor de grotere winkelbeleggingen op goede locaties zich doorgaans tussen 7% à 8%. Recente transacties, als de verkoop van 11 winkelcentra van Cório, laten een beeld zien van erg hoge aanvangsrendementen. Cório verkocht in februari 2014 deze winkelcentra volgens PropertyNL voor ca. 12,4% BAR (taxatie half jaar daarvoor BAR ca. 9% op individuele basis). Momenteel kunnen goede winkelontwikkelingen voor rendementen van meer dan 8% aangekocht worden.
Bron: o.a. ABN AMRO Retaillocaties in 2020, PropertyNL, VastGoedMarkt
