Het betere logistieke vastgoed mag de laatste jaren steeds vaker scharen categorie eersteklas beleggings onroerend goed. De betere beleggingen in logistiek vinden vaak plaats in de logistiek “hot spots”: Venlo, Tilburg, Rotterdam, Amsterdam of de Schiphol regio.
Op de bedrijfsruimtemarkt in zijn algemeenheid lag het opnameniveau (verhuur/ verkoop) iets hoger dan in het derde kwartaal van vorig jaar. De opname bedroeg 560.000 m². Ook hier laten alleen de opnamecijfers niet het volledige beeld zien. De grootste ontwikkelingen van bedrijfsruimte valt buiten de opname, omdat dit een eigen ontwikkeling zijn. Op de Maasvlakte laat Canon samen met Nippon Express een distributiecentrum van 100.000 m² bouwen. In Nieuwegein wordt een verscentrum van 30.000 m² gerealiseerd door Borghese voor Albert Heijn en ND Logistics.
Voorraad en aanbod De totale voorraad logistiek Vastgoed is gestegen van bijna 16 miljoen m² in 2002 tot bijna 24 miljoen m² anno nu. De eerder genoemde grotere logistieke plaatsen beschikken allen over een voorraad van circa 1 miljoen m². De grotere logistiek plaatsen in de nabijheid van Katwijk (20.500 m² logistiek eind 2012) beschikken over ca. 275.000 m² (Wijchen), ca. 550.000 m² (Venray) en ca. 950.000 m² (Venlo).
Het aanbod op de Nederlandse markt voor productie en logistieke ruimten is voor het vijfde jaar op rij toegenomen. Dit ondanks het toegenomen vertrouwen van ondernemers in 2013 en het feit dat de Nederlandse economie voorzichtig uit de recessie kwam. Het aanbod van logistieke ruimten is gestegen van ca. 600.000 m² in 2003 naar ca. 2,7 miljoen m² eind 2013. Dit was een groei van ca.17%. De laatste 5 jaren schommelt de jaarlijkse opname tussen ca. 900.000 m² en 1,4 miljoen m². Beleggingsvolumes in logistiek vastgoed zijn sinds 2010 weer gestegen, op het dieptepunt bedroeg het volume € 150 miljoen (2010), in 2013 bedroeg het volume bijna € 500 miljoen.
In het eerste halfjaar van 2014 werd fors meer geïnvesteerd in logistiek in vergelijking met dezelfde periode in 2013. Het totale beleggingsvolume bedroeg ruim € 370 miljoen tegenover nog geen € 150 miljoen in het eerste halfjaar van 2013 (2H 2013: € 310 miljoen). De stijging is vooral te danken aan enkele portefeuille transacties. Prologis kocht een portefeuille met zeven distributiecentra van Schroder voor ruim € 168 miljoen. LogiCor kocht twee portefeuilles: één met drie objecten van CBRE Global Investors voor ruim € 34 miljoen en één van SEB Immoinvest met twee objecten voor ruim € 29 miljoen.
De vraag van beleggers blijft gericht op moderne, langjarig verhuurde objecten. Het beleggingsaanbod van dergelijke objecten is echter zeer beperkt. Dit is ook terug te zien in de transacties. Van de 20 objecten die van eigenaar wisselden hadden 15 een bouwjaar van 2000 of later. In zes gevallen ging het om recent opgeleverde of binnen kort op te leveren objecten.
Top 5 logistieke beleggingstransacties 1H 2014
| Plaats | Koper | Metrage (in m²) | Koopsom (€ mln) |
| Portefeuille | Prologis | 235.500 | 168,9 |
| Echt | WDP | 58.000 | 45,9 |
| Portefeuille | LogiCor | 57.100 | 34,4 |
| Portefeuille | LogiCor | 44.900 | 29,3 |
| Oostrum Lb | WDP | 40.000 | 26,6 |
De bruto aanvangsrendementen voor logistieke bedrijfsruimte zijn in het eerste halfjaar stabiel gebleven ten opzichte van 2013. Voor moderne (nieuwe) logistieke bedrijfsruimte bewogen de aanvangsrendementen tussen de 7,5% en 8,5%. Voor het midden segment lagen de aanvangsrendementen tussen de 8,5% en 12%. Aan de onderkant van de markt liggen de aanvangsrendementen het hoogst, gemiddeld tussen de 10% en 15%. Echter, voor sterk verouderde en/of leegstaande objecten kan dit nog veel hoger liggen.
Hoogwaardig logistiek vastgoed is schaars. De Zuid-Nederlandse provincies profileren zich als bakermat. De laatste 5 jaar streek bijna de helft van het totale transactievolume neer in Zuid-Nederland. Aan de andere kant ontstaat er een groeiende hoeveelheid aan verouderde logistieke complexen en distributiecentra, met slechte wederverhuurbaarheid. Hoogwaardig logistiek vastgoed dat op de goede locaties beschikbaar is of komt, kan op veel interesse van beleggers rekenen. Voor dit soort vastgoed worden hoge prijzen betaald. De top bruto aanvangsrendementen voor dergelijk vastgoed beweegt zich richting de 6,5% BAR v.o.n. Het is dan ook niet gek dat de trend van het ontwikkelen van built-to-suit projecten zich doorzet. Daarnaast zijn voorbeelden te vinden van distributiecentra die op risico worden ontwikkeld. Projecten die op risico worden gebouwd bevinden zich in de top logistieke regio’s Breda, Tilburg en venlo.
Aanbod naar logistieke regio (in m²)
| Regio | 1-1-2014 | 1-7-2014 | Δ |
| Rotterdam e.o. | 172.000 | 229.000 | 33% |
| Venlo/Venray | 166.000 | 127.000 | -24% |
| Amsterdam/Schiphol | 188.000 | 190.000 | 1% |
| Tilburg e.o. | 198.000 | 193.000 | -2% |
| Tiel/Geldermalsen | 122.000 | 117.000 | -4% |
| Oss/Den Bosch/Eindhoven | 395.000 | 387.000 | 4% |
| West-Brabant | 461.000 | 465.000 | 1% |
| Arnhem/Nijmegen | 132.000 | 124.000 | -6% |
| Almere/Zeewolde | 66.000 | 69.000 | 5% |
| Zuid-Limburg | 70.000 | 61.000 | -13% |
| Overige regio’s | 656.000 | 764.000 | 14% |
| Totaal | 2.627.000 | 2.726.000 | 4% |
De huurprijzen van logistiek ruimten bewegen zich landelijk in de regel tussen de € 35,-- en € 60,-- per m² per jaar, excl. BTW (regio Schiphol uitgezonderd). Voor moderne logistieke bedrijfsruimte geldt een bandbreedte van € 50,-- per m² tot € 65,-- per m², voor het midden segment € 32,50 tot € 50,-- per m² en voor de onderkant van de markt een bandbreedte van € 15,-- tot € 40,-- per m². die van bedrijfskantoorruimte tussen de € 60,-- en € 100,-- per m² per jaar, excl. BTW. Een en ander is afhankelijk van de locatie, oppervlakte, opleverings-/voorzieningenniveau, onderhoudsniveau, functionaliteit- en doelmatigheid van het object.
De gemiddelde huurprijzen bedragen in Breda € 35 per m², Venlo € 45 per m², Amsterdam € 45 per m², Tilburg € 52 per m², Rotterdam € 52 per m², Eindhoven € 60 per m² en de Schiphol regio € 71 per m². De top aanvangsrendementen (BAR v.o.n.) voor logistiek bedragen thans ca. 7% met uitschieters naar 6,5% (BAR v.o.n.).
Informatiebronnen: o.a. PropertyNL, VastGoedMarkt, NVM, DTZ Zadelhoff, Troostwijk Research
