De vastgoedmarkt in zijn algemeenheid en de kantorenmarkt in het bijzonder hebben al vanaf 2008 behoorlijk te lijden van de economische teruggang. Deze heeft ervoor gezorgd dat het aanbod van kantoorruimte de afgelopen jaren fors is toegenomen en de prijzen sterk gedaald.
Het aanbod van kantoorruimte is de laatste jaren licht verder gegroeid en bedraagt thans circa 8,2 miljoen m², waarvan ca. 7,75 miljoen m² leegstand, ofwel ca. 15,7% van de voorraad (ca. 49,5 miljoen m²).
In 2014 bedroeg de opname van kantoorruimte in Nederland ruim 1.100.000 m², op jaarbasis. Sinds de start van de crisis schommelt het opnameniveau in Nederland tussen 1 en 1,2 miljoen m²..
Sinds medio 2008 vertonen de aanvangsrendementen voor vastgoed een opwaartse lijn. Met andere woorden; de prijzen zijn gedaald. Deze trend zette zich in de laatste jaren in alle sectoren voort. Ook in 2014 is er alleen nog een dalende lijn waarneembaar, behalve voor eersteklas beleggingsvastgoed, dit type vormt slechts een beperkt deel van het Nederlandse beleggingsaanbod. Tot eersteklas beleggingsvastgoed worden gerekend (de betere): woning-, logistiek-, zorg- en winkelbeleggingen. Wat kantoren betreft is dit beperkt tot de toplocaties in de grote steden Amsterdam, Den Haag en Utrecht. In Den Haag zijn de toplocaties Nieuw Centrum (rond het station) en Beatrixkwartier Toprendementen voor kantoren schommelen rond 6% BAR von. Dit betreft langjarig verhuurde nieuwe kantoorgebouwen op de Zuid-As te Amsterdam.
Een steeds groter deel van de kantorenvoorraad heeft te maken met leegstandsproblematiek. Voor kantoren in dit segment worden momenteel grofweg tussen € 100 - € 700 per m² verkocht. Dit prijsniveau maakt het interessant voor kopers/ projectontwikkelaars om “in te stappen”.
Veel potentiële kopers zijn momenteel zeer kritisch als het gaat om waar zij hun geld aan uitgeven. Vanwege een gebrek aan financiering moeten zij dit wel zijn. Een koper zal er bovendien rekening mee houden dat waardes van kantoren in de nabije verder kunnen dalen. Veel kopers willen in deze tijd, waarin de risico’s hoger zijn, een bepaalde “discount” of “risico-premie” hebben, alvorens zij tot kopen over gaan. Met andere woorden, er moet een bepaalde winst op voorhand in de aankooprijs verdisconteerd zijn om het interessant te maken. Anders wordt er niet gekocht. Dit maakt dat Marktwaardes momenteel feitelijk geen Marktwaardes zijn, maar in veel gevallen (ook hier) zijn verworden tot “een prijs waartegen een transactie kan worden gedaan”.
De geldmarkt is anno nu (peildatum) een substantiële transactie-beperkende factor. Financiële instellingen zijn goeddeels gestopt of heel terughoudend met financiering van (beleggings)vastgoed en projectontwikkeling. Indien vastgoedbeleggers financiering verkrijgen dan is het aandeel eigen vermogen van de koper fors hoger dan voor de crisis. Dit aandeel is inmiddels opgelopen van ca. 20% tot 30% à 50%. Eigenaar – gebruikers hebben het relatief makkelijker om financiering te verkrijgen. Echter ook in dit segment zijn de voorwaarden substantieel verzwaard en is het beleid veel selectiever dan voor de crisis.
Geldverstrekkers vragen daarnaast aanzienlijk meer zekerheden en bovendien zijn de voorwaarden minder aantrekkelijk. Positief signaal is dat sinds het najaar van 2013 er voorzichtig weer iets meer krediet wordt verstrekt. Dit geldt voor bijvoorbeeld de ING Bank en de ABN AMRO. Ook het kleine Zweedse Handelsbanken doet positief van zich spreken. Echter deze partij is vooral geïnteresseerd in het financieren van woningen. Ander commercieel vastgoed is nadrukkelijk een bijproduct.
In 2014 bedroegen de aanvangsrendementen (BAR’s v.o.n.) voor de betere kantoorruimten 5,75% - 8,50%. Verder bewegen aanvangsrendementen voor kantoor zich in de regel tussen 8,00-11,0%. Voor kantoorpanden geldt in het algemeen, voor de periode vanaf medio 2008 tot heden, een indicatieve waardedaling in de orde van 25% tot 40%.
Informatiebronnen: o.a. PropertyNL, VastGoedMarkt, NVM, DTZ Zadelhoff
