De vastgoedmarkt in zijn algemeenheid en de kantoor-/ bedrijfsruimtemarkt in het bijzonder hebben al meerdere jaren behoorlijk te lijden onder de economische teruggang. Die teruggang heeft ervoor gezorgd dat het aanbod van bedrijfsruimtes de afgelopen periode fors is toegenomen en dat de prijzen sterk zijn gedaald. Landelijke gezien is de opname van bedrijfsruimten sinds de start van de crisis de laatste jaren redelijk stabiel gebleven; totaal doorgaans 1,6 tot 2,1 miljoen m². In 2014 bedroeg de opname ruim 2,2 miljoen m².
Ondanks de redelijk stabiele opnamen is het aanbod de laatste jaren wel gestegen naar circa 13,5 miljoen m². De komende jaren wordt er geen groei van de vraag verwacht, met name niet voor de grote bedrijfsruimten.
Sinds medio 2008 vertonen de aanvangsrendementen voor vastgoed een opwaartse lijn. Met andere woorden; de prijzen zijn gedaald. Deze trend zette zich in de laatste jaren in alle sectoren voort. Ook in 2013 en 2014 is er alleen nog een dalende lijn van de prijzen waarneembaar, behalve voor eersteklas beleggingsvastgoed, dit type vormt echter slechts een beperkt deel van het Nederlandse beleggingsaanbod.
Voor het transactieverloop van objecten waar met name eigenaar-gebruikers bij betrokken zijn geldt dat thans sterk rekening moet worden gehouden met de invloed van verkopen waarbij min of meer sprake is van een gedwongen situatie (vaak op aandringen van de bank). Vanwege de grote hoeveelheid objecten die op de markt zijn (geweest) vanuit deze dwang, worden enerzijds de transactieprijzen negatief beïnvloed en anderzijds de kooplust slechts aangewakkerd wanneer ook daadwerkelijk sprake is van een zekere dwang.
De geldmarkt is anno nu (peildatum) is voor transacties een substantiële beperkende factor. Financiële instellingen zijn goeddeels gestopt of heel terughoudend met financiering van (beleggingen) commercieel vastgoed. Indien vastgoedbeleggers financiering verkrijgen dan is het aandeel eigen vermogen fors hoger dan voor de crisis. Eigenaar – gebruikers hebben het relatief iets makkelijker om financiering te verkrijgen. Echter ook in dit segment zijn de voorwaarden substantieel verzwaard en is het beleid veel selectiever dan voor de crisis. Geldverstrekkers vragen aanzienlijk meer zekerheden en bovendien zijn de voorwaarden minder aantrekkelijk.
Positief signaal is dat sinds het najaar van 2013 er voorzichtig weer iets meer krediet wordt verstrekt. Dit geldt voor bijvoorbeeld de ING Bank en de ABN AMRO. Ook het kleine Zweedse Handelsbanken doet positief van zich spreken. Echter deze partij is vooral geïnteresseerd in het financieren van woningen. Ander commercieel vastgoed is voor deze bank nadrukkelijk een bijproduct.
De huurprijzen van bedrijfsruimten bewegen zich landelijk in de regel tussen de € 25,-- en € 50,-- per m² per jaar, excl. BTW, die van bedrijfskantoorruimte tussen de € 60,-- en € 85,-- per m² per jaar, excl. BTW. Een en ander is afhankelijk van de locatie, oppervlakte, opleverings-/voorzieningenniveau, onderhoudsniveau, functionaliteit- en doelmatigheid van het object.
De top aanvangsrendementen (BAR’s v.o.n.) voor bedrijfsruimten bedragen 7,75% - 8,00%. Voor kantoorruimten is dit 6,50% - 7,00%. Verder bewegen aanvangsrendementen voor kantoor- en bedrijfsruimten zich in de regel tussen 8,00-12,0%.
Voorgaande is indicatief. Dit komt mede doordat de laatste jaren het denken in aanvangsrendementen wat meer naar de achtergrond verschoven. Er wordt vandaag de dag meer in m² prijzen gedacht. Dat is het gevolg van het feit dat veel transacties van kantoren en bedrijfspanden tegenwoordig geen beleggingstransacties meer betreft (volledig verhuurd vastgoed). Een groot deel van de transacties (behalve eersteklas beleggingsvastgoed) heeft een speculatief karakter of betreft eigenaar/gebruikers.
Voor bedrijfspanden geldt nu een indicatieve bandbreedte ad € 150 tot € 600 per m². Voor bedrijfspanden geldt in het algemeen, voor de periode vanaf medio 2008 tot heden, een indicatieve waardedaling in de orde van 15% tot 40%.
Informatiebronnen: o.a. PropertyNL, VastGoedMarkt, NVM, DTZ Zadelhoff
