Scholen
Het komt met enige regelmaat voor dat wij scholen taxeren. Dat zijn doorgaans geen eenvoudige taxaties, mede omdat een markt voor schoolgebouwen ontbreekt.
Bij scholen kan niet gesproken worden van een “markt voor schoolgebouwen”. Er zijn wel transacties bekend van schoolorganisaties, echter het aantal is beperkt te noemen. Met name organisaties voor het voortgezet onderwijs, betalen nogal eens huur/ vergoeding voor gebouwen. Uit eigen ervaring en uit navraag bij overkoepelende scholenorganisaties blijkt dat de huurniveaus voor schoolgebouwen zich veelal bevinden in de bandbreedte van € 90,-- per m² tot circa € 140,-- per m². Koopprijzen, dan wel marktwaardes, bevinden zich doorgaans in de bandbreedte € 400,-- tot € 1.250,-- per m².
Als scholen huur betalen, dan is de hoogte van de huur doorgaans afhankelijk van de investeringen in grond en gebouwen. Op basis van een percentage wordt vervolgens de te betalen huur of vergoeding bepaald. Indien scholen ruimten huren in kantoorgebouwen, wordt doorgaans een huur betaald, welke goed vergeleken kan worden met de huren van kantoorgebouwen.
Doorgaans huren schoolorganisaties niet in nieuwere gebouwen, vanwege het BTW nadeel. Als scholen huur betalen, dan is de hoogte van de huur doorgaans afhankelijk van de investeringen in grond en gebouwen. Op basis van een percentage wordt vervolgens de te betalen huur of vergoeding bepaald. Soms huren scholen ruimten in kantoorgebouwen of hebben zij dergelijke ruimten in bezit. Al met al zijn er weinig huur- of verkooptransacties bekend van schoolgebouwen. Veel van deze informatie wordt namelijk niet openbaar gemaakt. De transacties die bekend zijn, betreft vaak de verhuurde kantoren. In dergelijke gevallen zijn de huurniveaus meestal vergelijkbaar met “gewone” kantoortransacties.
Kerken
Onderstaande tekst geeft wat ons betreft een aardig inzicht in de problematiek en kansen die met de ontkerkelijking gepaard gaan. Het geeft daarmee tevens enig inzicht in de waardebenadering (tekst Rijksdienst voor cultureel erfgoed):
“Door de ontkerkelijking verliezen steeds meer kerken hun religieuze functie. Soms kan een kerk (met aanpassingen) in gebruik blijven als er nevenfuncties worden toegevoegd, maar vaak lukt dat niet. Een kerkbestuur besluit dan de kerk af te stoten en te verkopen aan de gemeente, een stichting of een marktpartij.
Sinds 1975 zijn in Nederland 1340 kerkgebouwen buiten gebruik geraakt. Van die 1340 kerken hebben ruim duizend gebouwen een nieuwe functie gekregen; de rest is gesloopt. In 2008 waren nog 8323 kerken in gebruik. Verwacht wordt dat de komende tien jaar vele kerkgebouwen vrij zullen komen, zo’n 600 à 700 protestantse en zo’n 400 à 500 rooms-katholieke kerken; totaal gemiddeld twee per week. Dat betekent dat de opgave om nieuwe passende bestemmingen te vinden nog veel groter wordt dan de afgelopen decennia al het geval was.
Het valt het niet altijd mee een nieuwe bestemming te vinden voor een kerk. Kerkgebouwen zijn ook niet gebouwd als economisch goed. Ze zijn als het ware gestolde ideeën van geestelijk leven. Of kerken een nieuwe bestemming krijgen, hangt af van veel factoren. Hoe onberekenbaar de kansen op een tweede leven voor een kerk zijn, blijkt alleen al uit de grillige opbrengsten bij verkoop, variërend van 1 euro tot bedragen van ver boven een miljoen.
Soms staan kerken langdurig leeg voordat een nieuwe bestemming gevonden is. Vooral bij de vooroorlogse kerken is herbestemmen moeilijk door hun hoge, vaak waardevolle binnenruimte. Die binnenruimtes zijn ‘lastige’ ruimtes voor nieuwe functies, zeker als er verdiepingen moeten worden ingebracht. Nieuwe functies stellen ook nieuwe eisen aan het gebouw,
bijvoorbeeld met betrekking tot de inval van daglicht, comfort, of de indeling van de ruimten. Dergelijke aanpassingen bieden kansen, maar brengen soms ook risico’s met zich mee. Bij ingrijpende aanpassingen zouden de monumentale waarden van een kerk (onbedoeld) kunnen worden aangetast”.
Bij het inzichtelijk maken van marktperspectieven van kerken (om op basis daarvan de waarde vast stellen) is een groot aantal factoren van belang, te weten:
- ligging
- staat van onderhoud
- functionaliteit – doelmatigheid
- bestemmingsmogelijkheden
- eventuele beperkingen ten gevolge van (gemeentelijke- of rijks) monumentale status
Landgoederen
Als het gaat om het taxeren van landgoederen werken wij veelal samen met Van Lanschot Nannenga Naus Rentmeesters (www.vlnn.nl). Van Lanschot Nannenga Naus Rentmeesters B.V. is een rentmeesterskantoor dat landelijk opereert, met vestigingen in Leur en Driebruggen. Vanuit het kantoor in Leur richten onze rentmeesters zich met name op het beheer van landgoederen en landerijen. In Driebruggen ligt het accent op het verrichten van taxaties, verwerving, advisering, juridische dienstverlening, online verkoop en bemiddeling bij aan- en verkoop. Als het gaat om het taxeren van landgoederen komen diverse specifieke elementen om de hoek kijken, zoals al dan niet gedeeltelijke openstelling voor publiek, vrijstelling van overdrachtsbelasting en bepaalde instandhoudingsverplichtingen.
