Exploitatiegebonden onroerend goed zijn gebouwen/ complexen waar de ondernemer zijn geld vooral verdient met de bedrijfsvoering. De “stenen” zijn dus naast een bedrijfsmiddel een essentieel onderdeel van de bedrijfsvoering. Dergelijk onroerend goed wordt exploitatiegebonden genoemd.
Het betreft onder meer tankstations, horeca, sport- en zorgcomplexen. Bij een taxatie wordt bijvoorbeeld gebruik gemaakt van de Exploitatiekosten methode: Dit is de taxatiemethodiek van netto inkomenskapitalisatie. Het bruto exploitatieresultaat wordt hierbij toegerekend aan de onroerende zaak en gekapitaliseerd op basis van een onder de marktomstandigheden per waardepeildatum reëel geacht aanvangsrendement.
Bij de waardering wordt dus rekening gehouden met de daadwerkelijke behaalde omzetten en kosten. Deze worden vooral gebruikt ter informatie. De cijfers worden vaak (deels) genormaliseerd op basis van de perspectieven van het onroerend goed. Vervolgens wordt rekening gehouden met in de toekomst benodigde investeringen, reserveringen, exploitatielasten en rendementen welke gangbaar zijn in de betreffende branche.
Tankstations
Landelijk gezien is de concurrentie op de markt voor benzinestations de laatste tien jaren sterk toegenomen. Met name door het groeiende aantal prijsvechters als bijvoorbeeld Tinq, Tamoil, Firezone en Tango. Reguliere stations zijn grotendeels meegegaan in deze concurrentiestrijd. De kortingen kunnen per plaats verschillen. Stations die geen korting geven op de landelijke adviesprijzen zijn, buiten de Rijkswegen, een zeldzaamheid. De vooruitzichten ten aanzien van de in de toekomst te behalen marges voor tankstations zijn onzeker. De verwachting is dat marges eerder zullen afnemen dan toenemen.
Ook in de jaren 2012 en 2013 is de prijsconcurrentie tussen tankstations nog weer sterk toegenomen. Vooral de grote maatschappijen zijn zeer competitief, soms zelfs agressief te noemen. Kortingen tot € 14 cent per liter op benzines en € 12 cent per liter op diesel worden steeds minder een uitzondering. Met uitschieters op Tango's dwaze donderdag of Tinq's zaterdag mazzeldag tot € 16 cent, respectievelijk € 14 cent per liter. Vooral voor particuliere exploitanten (die vaak deels meegaan in deze kortingen) heeft dit een fors effect op de overblijvende handelsmarge.
De laatste jaren daalt het totale volume aan verkochte brandstoffen met enkele procenten per jaar. Dit wordt deels veroorzaakt door een lagere vraag vanuit de transportsector, maar eveneens door de daling van de particuliere vraag naar motorbrandstof met meerdere procenten per jaar. De keuze van de consument voor fiscaal vriendelijke hybride of elektrische auto's dan wel kleinere auto's en bewust rijgedrag heeft in combinatie met de economische crisis deze gestage daling te weeg gebracht. Ook de hoge pompprijzen en gestegen accijnzen spelen vanzelfsprekend een rol.
Gemiddeld is de verwachting dat de shopomzetten thans met circa 1% per jaar dalen. De komende jaren zal de opmars van onbemande stations verder doorzetten ten koste van het bemande tankstation. Illustratief voorbeeld is wellicht de opening (september 2013) van een nieuwe Tango aan de A27 bij Eemnes (inmiddels zijn meerdere geopend en in aantocht). Overigens wel in combinatie met een zelfstandige hoogwaardige shopformule.
In dit kader moet tevens gemeld worden dat Shell thans al op veel locaties “experimenteert” met het geven van kortingen. Shell heeft een voorbeeldfunctie. Verwacht mag worden dat snel meerdere maatschappijen de kortingen langs de Rijkswegen zullen verhogen. Dit mag gezien worden als een noodzaak om verloren gegaan terrein terug te winnen (de laatste jaren daalden de doorzetten langs de rijkswegen met tientallen procenten).
Van de circa 4.200 tankstation in Nederland zijn ca. 1.400 onbemand. De verwachting (Nove) is dat de komende jaren circa 1.000 tankstations hun deuren zullen sluiten. Naar onze mening zal dit vooral de bemande stations op minder goede locaties betreffen en in mindere mate de onbemande stations. Ook zal het een deel van de stations betreffen die in de invloedssfeer van de grens gelegen zijn (600 tot 800 stuks). Op het moment dat minder renderende stations opnieuw moeten investeren in tanks en leidingwerk, bijvoorbeeld naar aanleiding van een keuring, komt sluiting dichterbij.
De huidige economische situatie heeft in combinatie met de toegenomen prijsconcurrentie zijn weerslag op de koopprijzen van tankstations en wascentra. In eerste instantie konden tankstation zich qua koopprijzen redelijk goed aan de economische malaise onttrekken. Maar vooral sinds de laatste drie à vier jaren zijn de prijzen substantieel gedaald en de transactie doorlooptijden gestegen. Bij tankstations zijn vooral de gedaalde bruto marges daar debet aan. Echter niet alleen. Ook in deze bedrijfstak hebben de gestegen kosten voor het aantrekken van vreemd vermogen gezorgd voor een nadelig effect op de koopprijzen. De banken spelen hierbij een sleutelrol, omdat zij weinig tot geen nieuw kapitaal verstrekken in de Automotive sector. Voor tankstations geldt in het algemeen, voor de periode vanaf medio 2008 tot heden, een indicatieve waardedaling in de orde van 20% tot 35%.
Markt voor tankstations als belegging
Naar onze mening zijn tankstations in verhuurde staat een interessante beleggingscategorie. Immers de goede stations hebben vaak solvabele huurders en langlopende huurcontracten. Echter “de markt” denkt daar over het algemeen anders over. De kopers-groep voor tankstations als belegging is klein en sinds de crisis verder geslonken. Ondernemers die bekend zijn in de brandstoffenwereld zijn thans vaak alleen geïnteresseerd in exploitatie en niet in een belegging.
Onze ervaring is dat voor veel reguliere vastgoedbeleggers tankstations vaak een onbekende beleggingscategorie is. In de huidige tijd ziet men in deze categorie veel risico's. Bovendien hebben zij bij tankstations minder “gevoel” wat ze nou eigenlijk kunnen kopen De media-aandacht voor gedaalde volumes, elektrische auto's en sluitingen van tankstations, wekt de kooplust ook niet op. Daarnaast hebben de banken natuurlijk ook een remmende werking op het aantal transacties.
In Nederland financiert de Rabobank veruit de meeste tankstations. De ABN-AMRO, SNS, FGH Bank en ING hebben een veel beperktere rol. De financieringen betreft voor het grootste deel tankstations voor exploitatie. Als het gaat om een belegging in een tankstation financieren banken thans niet. Dit wordt namelijk gezien als commercieel onroerend goed. Over het algemeen verstrekken banken in deze categorie thans weinig tot geen krediet. Als het dus gaat om verhuurde tankstations wordt er nu in het geheel geen krediet verstrekt. Daarom heeft de huidige situatie dus een forse impact op de koopprijzen voor tankstations als belegging.
Informatiebronnen: Pompshop, TankPro, Rabobank, Nove, Beta, Bovag, eigen archief
Brandstoffenmarkt
Parkeergarages
Parkeergarages zijn een niche investeringscategorie. De stabiel groeiende kasstromen van openbare parkeergarages bieden een goed exploitatie rendement voor parkeerexploitanten en afgeleid daarvan solide huurinkomsten voor de investeerders in het vastgoed.
Automobiliteit, autobezit en parkeerdruk
Parkeren is een afgeleide van mobiliteit. In Nederland is in de afgelopen 30 jaar de mobiliteit verdubbeld. Door het groeiende autobezit en toename van de mobiliteit in combinatie met de schaarste aan parkeerruimte, zeker in de grote/historische (binnen-)steden, neemt de parkeerdruk toe. Met de gestagneerde economie en stijgende brandstofprijzen neemt het autogebruik nu minder toe en heeft de recessie ook effect op lagere winkeluitgaven maar, ondanks dat blijven mensen nog wel naar de stad gaan voor funshoppen, leisure en ‘to meet’.
Uit het onderzoek ‘Trends binnenstad 2009’ blijkt dat gemiddeld 52 procent van de bezoekers met de auto naar de binnenstad gaat, 13 procent kiest het openbaar vervoer en de rest komt met de fiets of lopend. Dit gegeven, in combinatie met het feit dat de hoeveelheid openbare ruimte afneemt in binnensteden, maakt dat er een verhoogde druk op de infrastructuur komt te liggen en dat is waar parkeergarages om de hoek komen kijken. Ze bieden op een relatief beperkte oppervlakte een oplossing voor auto’s in de binnensteden.
Omvang parkeermarkt
De totale Europese investeringsomvang in parkeervoorzieningen is geschat op € 1,550 miljard. De jaarlijks terugkerende kosten voor exploitatie en onderhoud zijn ongeveer € 195 miljard. Slechts 23 % van de kosten wordt verhaald op gebruikers, de rest wordt door de overheid ofwel door de belastingbetaler betaald. Met de stijgende overheids-/gemeentetekorten resulteert dit in een toenemende druk om (meer) parkeerbelasting te heffen in steden en de parkeerkosten te verhalen op de gebruiker, zeker op locaties waar parkeerplaatsen schaars zijn.
In de meerjaren investeringsprogramma’s van gemeenten worden pakketten aan maatregelen beschreven om de toeloop naar de binnensteden op te vangen en de auto’s van de straat te halen. Enerzijds worden alternatieve vervoers- wijzen gestimuleerd zoals openbaar vervoer, fiets en transferia. Anderzijds blijkt uit de programma’s dat voor de komende vijf jaar twee derde van de gemeenten bovengrondse parkeergarages gepland heeft staan en een derde ondergronds. Bij voortzetting van het huidige beleid, ligt de investerings- vraag voor gebouwd parkeren de komende tien jaar op € 50 - € 75 miljoen per jaar voor ondergrondse parkeergarages en op € 60 - € 80 miljoen per jaar voor bovengrondse parkeergarages (Service Magazine 12-2011, Parkeren of investeren? Door Ing. L.J.J. Prikken & Ir. P. Sengers).
Parkeertarief ontwikkeling in Nederland
Het parkeertarief wordt niet alleen bepaald door vraag en aanbod, maar ook door het gemeentelijk parkeerbeleid. Enerzijds beleidsmatig om verkeer per auto naar de binnenstad te reguleren, anderzijds om kosten te dekken. Er vindt steeds meer parkeertarief differentiatie plaats, zowel van het straat- en parkeergarage tarief als ook naar plaats en tijd.
Vaak zijn de tarieven op straat gekoppeld aan de tarieven in de parkeergarages; op straat is het parkeren gemiddeld en in het algemeen duurder dan in de garage. Dit heeft onder andere tot gevolg dat wanneer de gemeente besluit de tarieven voor straat parkeren te verhogen, de particuliere parkeergarages hun tarieven mee laten stijgen.
De parkeertarieven zijn in de afgelopen 10 jaar sneller gestegen dan de inflatie. Ook na 2008 heeft de - weliswaar beperktere - stijgende lijn in parkeertarieven zich voortgezet. Dit is ook op te maken uit diverse gemeentelijke stukken, beleidsnotities.
Huurders/ exploitanten en eigenaren
In Nederland zijn 3 grote internationale operators actief: Q Park, Apcoa (recentelijk in Nederland forse verliezen afgeboekt) en Interparking. Tevens zijn landelijk ook actief: P1, PCH, Parkking en enkele kleinere partijen, naast de gemeentelijke parkeerbedrijven. Holland Immo Group en Bouwfonds zijn vastgoed investeerders, die zich specifiek met parkeergarage beleggingen bezig houden in Nederland.
Overzicht internationale parkeerexploitanten in Nederland
| Exploitant | Landen | Parkeerplaatsen | Parkeervoorzieningen | Omzet in 2011 |
| APCOA | 13 | 1.300.000 | 6.700 | € 731 miljoen |
| Q Park | 10 | 850.000 | 5.800 | € 693 miljoen |
| Interparking | 8 | 271.000 | 613 | € 317 miljoen |
In de parkeermarkt wordt onderscheid gemaakt tussen drie vormen van exploitatie van een parkeergarage:
- Eigenaar/exploitant: de eigenaar heeft het eigendom van een parkeergarage en voert de exploitatie in eigen beheer.
- Exploitant: de eigenaar kan kiezen voor het aangaan van een huurcontract met een parkeerexploitant om zich daarmee zeker te stellen van een constante inkomstenstroom.
- Parkeerbeheerder: de parkeerbeheerder voert het dagelijkse management uit van de parkeergarage. De verantwoordelijkheid voor de operationele organisatie ligt bij de parkeerbeheerder. Voor het parkeerbeheer wordt een vergoeding aan de parkeerbeheerder betaald die, in de regel, niet of beperkt afhankelijk is van de omzet uit parkeren. Eigenaar houdt het risico over de exploitatie.
Parkeergarage vastgoedbeleggingsperspectief
De ontwikkeling en de exploitatie van een openbare parkeergarage werd in het verleden door ontwikkelaars vaak als ‘costcenter’ beschouwd. Parkeren was een door de overheid opgelegde eis in een ontwikkeling, die meer geld kost dan dat het oplevert. Tegenwoordig is het steeds beter mogelijk om van deze kostenpost een ‘profitcenter’ te maken.
Het risico perspectief voor parkeerplaatsen (op toplocaties) is beperkt. De behoefte voor het parkeren groeit sterk. Zelfs zo sterk dat er in veel steden een gebrek aan goede parkeermogelijkheden is. Als gevolg hiervan laten de parkeertarieven in de steden een duidelijke stijging zien. Betaald parkeren wordt ingevoerd in grotere gebieden rond de binnensteden en de uren gedurende welke mensen moeten betalen voor het parkeren worden verruimd (na 6 uur en in het weekend ook). Rekening houdend met de ontwikkelingen van mobiliteit en gebruik van de auto is de verwachting dat deze ontwikkeling in de komende jaren zal worden voortgezet.
De positieve toekomstverwachting van openbare parkeergarages is gebaseerd op het toenemend aantal auto’s en de beperkt beschikbare ruimte in steden. Daarnaast groeit de perceptie voor betaald parkeren bij parkeerconsumenten op plekken waar veel functies bij elkaar komen, zoals in binnensteden. Ook met de duurzamere auto’s blijven mensen kiezen voor individuele mobiliteit voor verschillende doeleinden, zoals winkelen, ontmoeten en leisure in de steden. Openbare parkeergarages bieden daarvoor een steeds belangrijkere oplossing.
Volgens insiders ligt de bandbreedte voor het aanvangsrendement van een parkeergarage momenteel doorgaans in de bandbreedte 6,5% - 8% BAR.
Hotels
Ook in de hotelsector heeft zich vanaf 2008, parallel met de economische crisis, de een neerwaartse ontwikkeling ingezet. Vanaf medio dat jaar daalden voor het eerst in vijf jaren de bezettingsgraad en de gemiddelde kamerprijs. Rond 2010 was een beperkte stabilisering zichtbaar en was er sprake van enig herstel van de bezettingsgraden (2010: 63,6%) en de kamerprijzen. De jaren 2011 en 2012 was sprake van een daling. In 2013 is een licht herstel ingezet. Dat heeft zich doorgezet in 2014. Van herstel is met name sprake in de grote steden in de Randstad.
Buiten de regio Amsterdam/ Schiphol bedroeg de bezettingsgraad voor vier sterrenhotels in 2013 61,8%. Dit was in 2010 bijvoorbeeld nog 63,2%. Overall was de bezettingsgraad in 2013 65,2% (0,7% hoger dan in 2012). Volgens Horwarth was de bezettingsgraad in 2012 66,7% en in 2013 67,5%. Deze lichte groei wordt vooral behaald in de grotere steden. Prognose van Horwarth is dat al deze cijfers in 2015 een lichte groei laten zien (bezettingsgraad 2014 69% en 2015 70%, RevPar resp. € 67 en € 69).
Volgens KPMG is de gemiddelde kamerprijs vorig jaar licht gedaald naar circa € 87,-- per kamer (was € 92,-- per kamer). De RevPAR daalde licht van € 59,-- naar € 57,-- per kamer. Volgens Horwarth daalde de RevPAR daalde licht van € 65,-- naar € 64,-- per kamer. Volgens KPMG daalde de gemiddelde opbrengst per kamer van € 41.572,-- gemiddeld naar € 38.425,--(2010 € 46.374,-- per jaar). Door het economische tij en de gedaalde prijzen blijken zowel de gasten eerdere te kiezen voor een vier of vijfsterrenhotel dan in het verleden (het vijfsterren segment buiten de regio Amsterdam liet de sterkste kamerprijsdaling zien van ca. € 170,-- in 2009 naar € 143,-- in 2013).
Bezettingsgraad - / kamerprijs gemiddelde voor 4-sterren resp. 5-sterren hotels
* opbrengst per beschikbare kamer
| Bezettingsgraad | Gemiddelde kamerprijs | RevPar* |
| 2013**** 65,2 % | € 87,-- | € 57,-- |
| 2013***** 65,0 % | € 220,-- | € 143,-- |
In 2013 bedroegen in het vier sterrensegment de kameropbrengsten gemiddeld circa 58% van de totale omzet, de F&B (food & beverage) circa 33% en de overige inkomsten circa 9%. De totale kosten bedroegen gemiddeld 65% (naar onze inschatting erg positief), waardoor het operationele resultaat gemiddeld circa 35% bedroeg.
De totale hotelmarkt in Nederland bedraagt circa 105.000 kamers in geclassificeerde hotels (meer dan één ster). Het overgrote deel van deze kamers circa 87.500, bevindt zich in het drie tot vijf sterren segment. Nederland telt circa 1.600 hotels in het drie tot vijf sterren segment (circa 1.000 drie sterren hotels en ruim 500 viersterren hotels). De drie sterren hotels telden gezamenlijk ruim 32.000 kamers (gemiddeld 33 kamers per hotel), de vier sterren circa 50.000 kamers (gemiddeld 92 kamers per hotel).
Verder stelt KPMG in haar Hospitality rapport 2013 “Verder valt in 2012 op dat met name
kleine hotels (minder dan 50 kamers) goed presteren. Deze groep hotels laat een stijging in de RevPAR zien van 14 procent, naar 60 euro. De originaliteit en persoonlijke service, die vaak bij boetiek hotels horen, worden door de gasten gewaardeerd. Dit past bij de trend dat beleving en het hebben van een uniek concept steeds belangrijker wordt in de hotellerie”.
Steeds meer hotels in Nederland worden gehuurd of geleased. De laatste tien jaren is de kopers-groep voor hotels groter geworden. Deels vanwege schaarste in andere beleggingssegmenten, deels vanwege de toegenomen specialisatie in beleggingscategorieën, maar ook vanwege de goede rendementen die door vastgoedeigenaren op de investeringen behaald kunnen worden. Andere reden is dat diverse hotelketens hun vastgoed verkochten om hun balans op te schonen, hun werkkapitaal te vergroten en zich te concentreren op hun merk en hun kerntaken.
Volgens Invast Hotels is het aantal hoteltransacties inmiddels weer vergelijkbaar met de periode van voor de crisis. Hoewel hier ook geldt dat het herstel met name door de Randstad (grotendeels Amsterdam) wordt gedragen (circa een kwart van de transacties vond buiten de Randstad plaats). In 2013 werd volgens Invast circa 560 miljoen hotelvastgoed verkocht. De gemiddelde kamerprijs kwam uit op € 202.596, buiten de Randstad was dit € 105.575. Voor het vier sterren segment bedroeg de gemiddeld betaalde prijs in 2013 € 108.132.
Hotelmarkt Gelderland
Volgens de cijfers van KPMG hebben de hotels in Gelderland de laatste drie jaren een wat wisselende bezettingsgraad laten zien. De gemiddelde kamerprijs bedroeg € 63,-- en de RevPAR € 35,--. De gemiddelde opbrengst per kamer bedroeg € 37.539,-- per jaar. Het operationele resultaat zou volgens de cijfers in 2013 circa 25% bedragen. Onderstaand treft u enkele cijfers aan over de Gelderse hotelmarkt.
Bezettingsgraad - / kamerprijs (gemiddeld)
* opbrengst per beschikbare kamer
| Bezettingsgraad: | Gemiddelde kamerprijs | RevPAR* |
| 2008 60,1 % | € 81,-- | € 47,-- |
| 2009 59,2 % | € 78,-- | € 46,-- |
| 2010 60,1 % | € 73,-- | € 44,-- |
| 2011 60,7 % | € 70,-- | € 42,-- |
| 2012 58,0 % | € 70,-- | € 41,-- |
| 2013 56,3 % | € 63,-- | € 35,-- |
Gemiddelde jaarlijkse opbrengst per kamer:
| 2008 | € 50.955,-- |
| 2009 | € 47.663,-- |
| 2010 | € 49.477,-- |
| 2011 | € 44.530,-- |
| 2012 | € 41.508,-- |
| 2013 | € 37.539,-- |
Als de cijfers van Gelderland worden vergeleken met de landelijke cijfers, lijkt deze Provincie de laagste kamerprijzen en opbrengsten van heel Nederland te behalen. De cijfers worden vanzelfsprekend beïnvloedt door de samenstelling van de deelnemers aan de KPMG enquête. Desalniettemin is het duidelijk dat de cijfers een weinig rooskleurig beeld laten zien en de trend nog zeker niet positief te noemen is. Het herstel lijkt nog niet ingezet. Op veel plaatsen in Gelderland valt het dus momenteel zeker nog niet mee om mooie “zwarte” cijfers te behalen.
Bron: KPMG Travel, Leisure & Tourism, Horwarth
