Parkeergarages zijn een niche investeringscategorie. De stabiel groeiende kasstromen van openbare parkeergarages bieden een goed exploitatie rendement voor parkeerexploitanten en afgeleid daarvan solide huurinkomsten voor de investeerders in het vastgoed.
Automobiliteit, autobezit en parkeerdruk Parkeren is een afgeleide van mobiliteit. In Nederland is in de afgelopen 30 jaar de mobiliteit verdubbeld. Door het groeiende autobezit en toename van de mobiliteit in combinatie met de schaarste aan parkeerruimte, zeker in de grote/historische (binnen-)steden, neemt de parkeerdruk toe. Met de gestagneerde economie en stijgende brandstofprijzen neemt het autogebruik nu minder toe en heeft de recessie ook effect op lagere winkeluitgaven maar, ondanks dat blijven mensen nog wel naar de stad gaan voor funshoppen, leisure en ‘to meet’.
Uit het onderzoek ‘Trends binnenstad 2009’ blijkt dat gemiddeld 52 procent van de bezoekers met de auto naar de binnenstad gaat, 13 procent kiest het openbaar vervoer en de rest komt met de fiets of lopend. Dit gegeven, in combinatie met het feit dat de hoeveelheid openbare ruimte afneemt in binnensteden, maakt dat er een verhoogde druk op de infrastructuur komt te liggen en dat is waar parkeergarages om de hoek komen kijken. Ze bieden op een relatief beperkte oppervlakte een oplossing voor auto’s in de binnensteden.
Omvang parkeermarkt De totale Europese investeringsomvang in parkeervoorzieningen is geschat op € 1,550 miljard. De jaarlijks terugkerende kosten voor exploitatie en onderhoud zijn ongeveer € 195 miljard. Slechts 23 % van de kosten wordt verhaald op gebruikers, de rest wordt door de overheid ofwel door de belastingbetaler betaald. Met de stijgende overheids-/gemeentetekorten resulteert dit in een toenemende druk om (meer) parkeerbelasting te heffen in steden en de parkeerkosten te verhalen op de gebruiker, zeker op locaties waar parkeerplaatsen schaars zijn.
In de meerjaren investeringsprogramma’s van gemeenten worden pakketten aan maatregelen beschreven om de toeloop naar de binnensteden op te vangen en de auto’s van de straat te halen. Enerzijds worden alternatieve vervoers- wijzen gestimuleerd zoals openbaar vervoer, fiets en transferia. Anderzijds blijkt uit de programma’s dat voor de komende vijf jaar twee derde van de gemeenten bovengrondse parkeergarages gepland heeft staan en een derde ondergronds. Bij voortzetting van het huidige beleid, ligt de investerings- vraag voor gebouwd parkeren de komende tien jaar op € 50 - € 75 miljoen per jaar voor ondergrondse parkeergarages en op € 60 - € 80 miljoen per jaar voor bovengrondse parkeergarages (Service Magazine 12-2011, Parkeren of investeren? Door Ing. L.J.J. Prikken & Ir. P. Sengers).
Parkeertarief ontwikkeling in Nederland Het parkeertarief wordt niet alleen bepaald door vraag en aanbod, maar ook door het gemeentelijk parkeerbeleid. Enerzijds beleidsmatig om verkeer per auto naar de binnenstad te reguleren, anderzijds om kosten te dekken. Er vindt steeds meer parkeertarief differentiatie plaats, zowel van het straat- en parkeergarage tarief als ook naar plaats en tijd.
Vaak zijn de tarieven op straat gekoppeld aan de tarieven in de parkeergarages; op straat is het parkeren gemiddeld en in het algemeen duurder dan in de garage. Dit heeft onder andere tot gevolg dat wanneer de gemeente besluit de tarieven voor straat parkeren te verhogen, de particuliere parkeergarages hun tarieven mee laten stijgen.
De parkeertarieven zijn in de afgelopen 10 jaar sneller gestegen dan de inflatie. Ook na 2008 heeft de - weliswaar beperktere - stijgende lijn in parkeertarieven zich voortgezet. Dit is ook op te maken uit diverse gemeentelijke stukken, beleidsnotities.
Huurders/ exploitanten en eigenaren In Nederland zijn 3 grote internationale operators actief: Q Park, Apcoa (recentelijk in Nederland forse verliezen afgeboekt) en Interparking. Tevens zijn landelijk ook actief: P1, PCH, Parkking en enkele kleinere partijen, naast de gemeentelijke parkeerbedrijven. Holland Immo Group en Bouwfonds zijn vastgoed investeerders, die zich specifiek met parkeergarage beleggingen bezig houden in Nederland.
Overzicht internationale parkeerexploitanten in Nederland exploitant landen parkeerplaatsen Parkeervoorzieningen Omzet in 2011 APCOA 13 1.300.000 6.700 € 731 miljoen Q Park 10 850.000 5.800 € 693 miljoen Interparking 8 271.000 613 € 317 miljoen
In de parkeermarkt wordt onderscheid gemaakt tussen drie vormen van exploitatie van een parkeergarage: • Eigenaar/exploitant: de eigenaar heeft het eigendom van een parkeergarage en voert de exploitatie in eigen beheer. • Exploitant: de eigenaar kan kiezen voor het aangaan van een huurcontract met een parkeerexploitant om zich daarmee zeker te stellen van een constante inkomstenstroom. • Parkeerbeheerder: de parkeerbeheerder voert het dagelijkse management uit van de parkeergarage. De verantwoordelijkheid voor de operationele organisatie ligt bij de parkeerbeheerder. Voor het parkeerbeheer wordt een vergoeding aan de parkeerbeheerder betaald die, in de regel, niet of beperkt afhankelijk is van de omzet uit parkeren. Eigenaar houdt het risico over de exploitatie.
Parkeergarage vastgoedbeleggingsperspectief De ontwikkeling en de exploitatie van een openbare parkeergarage werd in het verleden door ontwikkelaars vaak als ‘costcenter’ beschouwd. Parkeren was een door de overheid opgelegde eis in een ontwikkeling, die meer geld kost dan dat het oplevert. Tegenwoordig is het steeds beter mogelijk om van deze kostenpost een ‘profitcenter’ te maken.
Het risico perspectief voor parkeerplaatsen (op toplocaties) is beperkt. De behoefte voor het parkeren groeit sterk. Zelfs zo sterk dat er in veel steden een gebrek aan goede parkeermogelijkheden is. Als gevolg hiervan laten de parkeertarieven in de steden een duidelijke stijging zien. Betaald parkeren wordt ingevoerd in grotere gebieden rond de binnensteden en de uren gedurende welke mensen moeten betalen voor het parkeren worden verruimd (na 6 uur en in het weekend ook). Rekening houdend met de ontwikkelingen van mobiliteit en gebruik van de auto is de verwachting dat deze ontwikkeling in de komende jaren zal worden voortgezet.
De positieve toekomstverwachting van openbare parkeergarages is gebaseerd op het toenemend aantal auto’s en de beperkt beschikbare ruimte in steden. Daarnaast groeit de perceptie voor betaald parkeren bij parkeerconsumenten op plekken waar veel functies bij elkaar komen, zoals in binnensteden. Ook met de duurzamere auto’s blijven mensen kiezen voor individuele mobiliteit voor verschillende doeleinden, zoals winkelen, ontmoeten en leisure in de steden. Openbare parkeergarages bieden daarvoor een steeds belangrijkere oplossing.
Volgens insiders ligt de bandbreedte voor het aanvangsrendement van een parkeergarage momenteel doorgaans in de bandbreedte 6,5% - 8% BAR.
