Commercieel onroerend goed is een breed containerbegrip voor vastgoed waar sprake is van een beleggingssituatie. Een verhuurder verhuurt een pand om rendement te maken. Meestal gaat het om kantoren, winkels en bedrijfspanden.
Zeker sinds de crisis in de vastgoedmarkt hebben veel eigenaren te maken met al dan niet tijdelijke leegstand. Van de huidige Nederlandse kantorenvoorraad (ca. 47 miljoen m2) wordt circa 17% aangeboden, voor winkels en bedrijfspanden bedragen deze percentages respectievelijk 8% en ca. 16%. Dit betekent dat wij vandaag de dag veel meer leegstaand commercieel onroerend goed taxeren.
Sinds de crisis is het waardeverschil tussen goed langdurig verhuurd commercieel onroerend goed en leegstaand onroerend goed sterk toegenomen. Vanzelfsprekend spelen daarbij de solvabiliteit van de debiteur, de kwaliteit van de locatie en het object een belangrijke rol.
Kantoren
De vastgoedmarkt in zijn algemeenheid en de kantorenmarkt in het bijzonder hebben al vanaf 2008 behoorlijk te lijden van de economische teruggang. Deze heeft ervoor gezorgd dat het aanbod van kantoorruimte de afgelopen jaren fors is toegenomen en de prijzen sterk gedaald.
Het aanbod van kantoorruimte is de laatste jaren licht verder gegroeid en bedraagt thans circa 8,2 miljoen m², waarvan ca. 7,75 miljoen m² leegstand, ofwel ca. 15,7% van de voorraad (ca. 49,5 miljoen m²).
In 2014 bedroeg de opname van kantoorruimte in Nederland ruim 1.100.000 m², op jaarbasis. Sinds de start van de crisis schommelt het opnameniveau in Nederland tussen 1 en 1,2 miljoen m²..
Sinds medio 2008 vertonen de aanvangsrendementen voor vastgoed een opwaartse lijn. Met andere woorden; de prijzen zijn gedaald. Deze trend zette zich in de laatste jaren in alle sectoren voort. Ook in 2014 is er alleen nog een dalende lijn waarneembaar, behalve voor eersteklas beleggingsvastgoed, dit type vormt slechts een beperkt deel van het Nederlandse beleggingsaanbod. Tot eersteklas beleggingsvastgoed worden gerekend (de betere): woning-, logistiek-, zorg- en winkelbeleggingen. Wat kantoren betreft is dit beperkt tot de toplocaties in de grote steden Amsterdam, Den Haag en Utrecht. In Den Haag zijn de toplocaties Nieuw Centrum (rond het station) en Beatrixkwartier Toprendementen voor kantoren schommelen rond 6% BAR von. Dit betreft langjarig verhuurde nieuwe kantoorgebouwen op de Zuid-As te Amsterdam.
Een steeds groter deel van de kantorenvoorraad heeft te maken met leegstandsproblematiek. Voor kantoren in dit segment worden momenteel grofweg tussen € 100 - € 700 per m² verkocht. Dit prijsniveau maakt het interessant voor kopers/ projectontwikkelaars om “in te stappen”.
Veel potentiële kopers zijn momenteel zeer kritisch als het gaat om waar zij hun geld aan uitgeven. Vanwege een gebrek aan financiering moeten zij dit wel zijn. Een koper zal er bovendien rekening mee houden dat waardes van kantoren in de nabije verder kunnen dalen. Veel kopers willen in deze tijd, waarin de risico’s hoger zijn, een bepaalde “discount” of “risico-premie” hebben, alvorens zij tot kopen over gaan. Met andere woorden, er moet een bepaalde winst op voorhand in de aankooprijs verdisconteerd zijn om het interessant te maken. Anders wordt er niet gekocht. Dit maakt dat Marktwaardes momenteel feitelijk geen Marktwaardes zijn, maar in veel gevallen (ook hier) zijn verworden tot “een prijs waartegen een transactie kan worden gedaan”.
De geldmarkt is anno nu (peildatum) een substantiële transactie-beperkende factor. Financiële instellingen zijn goeddeels gestopt of heel terughoudend met financiering van (beleggings)vastgoed en projectontwikkeling. Indien vastgoedbeleggers financiering verkrijgen dan is het aandeel eigen vermogen van de koper fors hoger dan voor de crisis. Dit aandeel is inmiddels opgelopen van ca. 20% tot 30% à 50%. Eigenaar – gebruikers hebben het relatief makkelijker om financiering te verkrijgen. Echter ook in dit segment zijn de voorwaarden substantieel verzwaard en is het beleid veel selectiever dan voor de crisis.
Geldverstrekkers vragen daarnaast aanzienlijk meer zekerheden en bovendien zijn de voorwaarden minder aantrekkelijk. Positief signaal is dat sinds het najaar van 2013 er voorzichtig weer iets meer krediet wordt verstrekt. Dit geldt voor bijvoorbeeld de ING Bank en de ABN AMRO. Ook het kleine Zweedse Handelsbanken doet positief van zich spreken. Echter deze partij is vooral geïnteresseerd in het financieren van woningen. Ander commercieel vastgoed is nadrukkelijk een bijproduct.
In 2014 bedroegen de aanvangsrendementen (BAR’s v.o.n.) voor de betere kantoorruimten 5,75% - 8,50%. Verder bewegen aanvangsrendementen voor kantoor zich in de regel tussen 8,00-11,0%. Voor kantoorpanden geldt in het algemeen, voor de periode vanaf medio 2008 tot heden, een indicatieve waardedaling in de orde van 25% tot 40%.
Informatiebronnen: o.a. PropertyNL, VastGoedMarkt, NVM, DTZ Zadelhoff
Winkels
“Sinds het begin van de economische crisis in 2008 zijn de groei- en omzetcijfers in de Nederlandse detailhandel over het algemeen negatief. Het dalende consumentenvertrouwen en de daarmee gepaard gaande daling in koopbereidheid missen hun uitwerking op de detailhandelsomzet niet. Alleen in 2010 werd een bescheiden groei van 0,5% gerealiseerd. In 2009 (-2,7%) en 2011 (-0,4%) daalden de volumes en ook in 2012 is het niveau 2,9% lager. Hiermee is het volume de afgelopen vier jaar teruggezakt tot het niveau van 2004.
Vooral de non-food branche, waar de afzet alleen maar is gedaald, heeft fors te lijden. De consumentenbestedingen in deze branche komen in 2012 uit op het niveau van 2000. De foodbranche is over het algemeen minder volatiel en heeft daarom minder last van teruglopende consumentenbestedingen. Dit komt vooral dankzij de supermarkten die een groot deel van deze branche uitmaken”.
Sinds medio 2008 vertonen de aanvangsrendementen voor vastgoed een opwaartse lijn. Met andere woorden; de prijzen zijn gedaald. Deze trend zette zich in de loop van 2012 en 2013 in alle sectoren voort. Ook voor dit jaar is er nog geen stijgende lijn waarneembaar, behalve voor eersteklas beleggingsvastgoed, echter dit type maakt slechts voor een beperkt deel uit van de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt.
Tot eersteklas beleggingsvastgoed worden gerekend (de betere): woning-, logistiek-, zorg- en winkelbeleggingen. Met andere woorden: de betere winkelbeleggingen kunnen zich relatief goed onttrekken aan de malaise op de vastgoedmarkt. Beleggers vinden de aankoop van dit soort beleggingen op dit moment minder risicovol dan investeren in andere segmenten van de vastgoedmarkt. Qua prijsontwikkelingen brengt voorgaande met zich mee dat het verschil tussen goed en minder goed veel groter is geworden.
Veel kopers zijn momenteel zeer kritisch als het gaat om waar zij hun geld aan uitgeven en zijn beducht voor te veel kapitaalbeslag. Dit houdt ook verband met de slechte financieringsmarkt voor commercieel onroerend goed. Een koper zal er rekening mee houden dat waardes in de toekomst verder kunnen dalen. Daarnaast willen veel kopers in deze tijd, waarin zij selectiever moeten zijn en de risico’s hoger zijn, een “discount” of “risico-premie” hebben, alvorens zij tot kopen over gaan. Met andere woorden, er moet een bepaalde winstmarge in de aankooprijs verdisconteerd zijn om het interessant te maken. Anders wordt er niet gekocht. Dit maakt dat Marktwaardes in veel gevallen verworden zijn tot “een prijs waartegen een transactie kan worden gedaan”. De grote hoeveelheid min of meer gedwongen verkopen bepalen hierin de trend.
Het aanbod van beleggingen is momenteel groot. Buiten de toplocaties, bewogen de bruto aanvangsrendementen (BAR’s v.o.n.) voor de grotere winkelbeleggingen op goede locaties zich doorgaans tussen 7% à 8%. Recente transacties, als de verkoop van 11 winkelcentra van Cório, laten een beeld zien van erg hoge aanvangsrendementen. Cório verkocht in februari 2014 deze winkelcentra volgens PropertyNL voor ca. 12,4% BAR (taxatie half jaar daarvoor BAR ca. 9% op individuele basis). Momenteel kunnen goede winkelontwikkelingen voor rendementen van meer dan 8% aangekocht worden.
Bron: o.a. ABN AMRO Retaillocaties in 2020, PropertyNL, VastGoedMarkt
Bedrijfspanden
De vastgoedmarkt in zijn algemeenheid en de kantoor-/ bedrijfsruimtemarkt in het bijzonder hebben al meerdere jaren behoorlijk te lijden onder de economische teruggang. Die teruggang heeft ervoor gezorgd dat het aanbod van bedrijfsruimtes de afgelopen periode fors is toegenomen en dat de prijzen sterk zijn gedaald. Landelijke gezien is de opname van bedrijfsruimten sinds de start van de crisis de laatste jaren redelijk stabiel gebleven; totaal doorgaans 1,6 tot 2,1 miljoen m². In 2014 bedroeg de opname ruim 2,2 miljoen m².
Ondanks de redelijk stabiele opnamen is het aanbod de laatste jaren wel gestegen naar circa 13,5 miljoen m². De komende jaren wordt er geen groei van de vraag verwacht, met name niet voor de grote bedrijfsruimten.
Sinds medio 2008 vertonen de aanvangsrendementen voor vastgoed een opwaartse lijn. Met andere woorden; de prijzen zijn gedaald. Deze trend zette zich in de laatste jaren in alle sectoren voort. Ook in 2013 en 2014 is er alleen nog een dalende lijn van de prijzen waarneembaar, behalve voor eersteklas beleggingsvastgoed, dit type vormt echter slechts een beperkt deel van het Nederlandse beleggingsaanbod.
Voor het transactieverloop van objecten waar met name eigenaar-gebruikers bij betrokken zijn geldt dat thans sterk rekening moet worden gehouden met de invloed van verkopen waarbij min of meer sprake is van een gedwongen situatie (vaak op aandringen van de bank). Vanwege de grote hoeveelheid objecten die op de markt zijn (geweest) vanuit deze dwang, worden enerzijds de transactieprijzen negatief beïnvloed en anderzijds de kooplust slechts aangewakkerd wanneer ook daadwerkelijk sprake is van een zekere dwang.
De geldmarkt is anno nu (peildatum) is voor transacties een substantiële beperkende factor. Financiële instellingen zijn goeddeels gestopt of heel terughoudend met financiering van (beleggingen) commercieel vastgoed. Indien vastgoedbeleggers financiering verkrijgen dan is het aandeel eigen vermogen fors hoger dan voor de crisis. Eigenaar – gebruikers hebben het relatief iets makkelijker om financiering te verkrijgen. Echter ook in dit segment zijn de voorwaarden substantieel verzwaard en is het beleid veel selectiever dan voor de crisis. Geldverstrekkers vragen aanzienlijk meer zekerheden en bovendien zijn de voorwaarden minder aantrekkelijk.
Positief signaal is dat sinds het najaar van 2013 er voorzichtig weer iets meer krediet wordt verstrekt. Dit geldt voor bijvoorbeeld de ING Bank en de ABN AMRO. Ook het kleine Zweedse Handelsbanken doet positief van zich spreken. Echter deze partij is vooral geïnteresseerd in het financieren van woningen. Ander commercieel vastgoed is voor deze bank nadrukkelijk een bijproduct.
De huurprijzen van bedrijfsruimten bewegen zich landelijk in de regel tussen de € 25,-- en € 50,-- per m² per jaar, excl. BTW, die van bedrijfskantoorruimte tussen de € 60,-- en € 85,-- per m² per jaar, excl. BTW. Een en ander is afhankelijk van de locatie, oppervlakte, opleverings-/voorzieningenniveau, onderhoudsniveau, functionaliteit- en doelmatigheid van het object.
De top aanvangsrendementen (BAR’s v.o.n.) voor bedrijfsruimten bedragen 7,75% - 8,00%. Voor kantoorruimten is dit 6,50% - 7,00%. Verder bewegen aanvangsrendementen voor kantoor- en bedrijfsruimten zich in de regel tussen 8,00-12,0%.
Voorgaande is indicatief. Dit komt mede doordat de laatste jaren het denken in aanvangsrendementen wat meer naar de achtergrond verschoven. Er wordt vandaag de dag meer in m² prijzen gedacht. Dat is het gevolg van het feit dat veel transacties van kantoren en bedrijfspanden tegenwoordig geen beleggingstransacties meer betreft (volledig verhuurd vastgoed). Een groot deel van de transacties (behalve eersteklas beleggingsvastgoed) heeft een speculatief karakter of betreft eigenaar/gebruikers.
Voor bedrijfspanden geldt nu een indicatieve bandbreedte ad € 150 tot € 600 per m². Voor bedrijfspanden geldt in het algemeen, voor de periode vanaf medio 2008 tot heden, een indicatieve waardedaling in de orde van 15% tot 40%.
Informatiebronnen: o.a. PropertyNL, VastGoedMarkt, NVM, DTZ Zadelhoff
